Stále viac ľudí podlieha ,,čaru“ kúpenia bytu v novostavbe. Nové byty ponúkajú moderný priestor s nižšími nákladmi na údržbu a energie, možnosť kúpy rovno so štandardným vybavením s heslom ,,nasťahuj sa v deň odovzdania kľúčov“, garantované parkovacie miesto a mnoho ďalších benefitov. Či už hľadáte byt na súkromné účely alebo rozmýšľate kam investovať, dôkladne si preštudujte kúpno-predajnú zmluvu. Čo by v nej nemalo chýbať a na čo sa zamerať pri prehliadke bytu v novostavbe?
Pred finálnym rozhodnutím si ,,preklepnite“ pár vecí
Pred samotným podpisom zmluvy si skúste vyhľadať čo najviac informácii o developerovi a stavebnej firme danej novostavby. Sústreďte sa na recenzie pri ich predošlých projektoch, rovnako aj na kvalitu materiálov, ktoré plánujú použiť. Stavebná firma by mala byť schopná dostavať nové byty v sľúbenom termíne a odviesť kvalitnú prácu bez prípadných dodatočných reklamácií.
Obsah kúpno-predajnej zmluvy
Identifikácia zmluvných strán
-
Kupujúci: je buď fyzická alebo právnická osoba
-
Predávajúci: väčšinou ide o developera, stavebnú spoločnosť alebo investora, ktorý realizoval výstavbu.
-
Ak sa kupuje byt na hypotéku, ako tretia strana môže byť uvedená aj banka ktorá poskytuje financovanie, najmä ak sa zriaďuje záložné právo k nehnuteľnosti.
Opis nehnuteľnosti
-
Rozloha bytu: zahŕňa úžitkovú plochu vrátane balkónov, terás alebo lodžií.
-
Pôdorys a dispozícia: tvorí orientácia miestností a prípadné úpravy podľa požiadaviek kupujúceho.
-
Popis spoločných priestorov budovy a ich vybavenia (vstupy, chodby, výťahy).
-
Podiel na spoločných častiach: spoluvlastnícky podiel na pozemku a spoločných priestoroch.
Špecifikácie a štandardy
-
Technický štandard tvoria podrobnosti o stavebných materiáloch, podlahách, oknách, dverách, sanitárnych zariadeniach, elektrických a vodovodných rozvodoch.
-
Vybavenie bytu: buď kupujete byt v štandardnej výbave (tá najčastejšie zahŕňa kuchynskú linku, spotrebiče, svetlá, sanitu) alebo ako holobyt.
-
Možnosti úprav dispozície alebo materiálov podľa požiadaviek kupujúceho.
Právny stav nehnuteľnosti
-
Ak nie je ešte byt zapísaný ako samostatná jednotka na liste vlastníctva, zmluva zvyčajne obsahuje záväzok predávajúceho zabezpečiť jeho zápis.
-
Kolaudačné rozhodnutie ako informácia o stave kolaudačného procesu (presný dátum kolaudácie a termín odovzdania bytu) alebo o povolení na užívanie.
-
Podmienky pre odovzdanie bytu: napr. uhradenie celej kúpnej ceny
Cena a platobné podmienky
Pri nedokončenej novostavbe je platobná štruktúra zložitejšia a viazaná na postup výstavby a kolaudáciu. V zmluve sa môže uvádzať predbežná cena s možnosťou úpravy podľa indexácie stavebných nákladov alebo klientských zmien. Ďalšia podmienka môže byť zložiť rezervačnú zálohu. Zvyčajne vo výške 5–10 % z kúpnej ceny. Slúži na rezerváciu bytu a podpísanie rezervačnej zmluvy. Platby sa realizujú v splátkach, prvá splátka väčšinou nastáva pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, záverečná splátka pri kolaudácii alebo pri zápise na list vlastníctva. Ak vám schválili hypotéku, platby môžu byť vinkulované na špeciálnom účte a uvoľňované podľa splnenia podmienok. V prípade financovania cez hypotéku sa banka zvyčajne stáva záložným veriteľom a byt sa zakladá.
Záručná doba a reklamácie
Štandardná záručná doba podľa občianskeho zákonníka bývajú zvyčajne 2 roky na stavebné práce a vybavenie bytu. Niektorí developeri poskytujú predĺženú záruku na konštrukčné časti budovy, napr. na statiku alebo strechu. Záruka na skryté vady, ktoré sa prejavia až po odovzdaní bytu, sa garantuje aj po uplynutí bežnej záručnej doby, zvyčajne do 3 rokov od zistenia vady. Na rozdiel od bytov v starších budovách či panelákoch, môže spísať reklamáciu na stavebné časti či časti bytu, ktoré neboli zrealizované ako sa dohodli vopred, a ak sa vada opakovane vyskytuje, kupujúci môže žiadať zľavu z ceny alebo odstúpenie od zmluvy (v závislosti od závažnosti problému).
Zrušenie a odstúpenie od zmluvy
Podmienky, za ktorých môže dôjsť k odstúpeniu od zmluvy, musia byť presne zadefinované, či už zo strany developera alebo kupujúceho. Pri jednostrannom odstúpení bez relevantného dôvodu sa väčšinou stanovujú sankcie, napr. zadržanie rezervačného poplatku alebo pokuta.
Ak vám aktuálne vyhovuje kde a ako bývate, byt ako investícia je rozumné riešenie. Novostavby majú tendenciu zvyšovať svoju hodnotu. Dopyt po nich oproti starším bytom býva väčší, najmä ak sa nachádzajú v atraktívnych lokalitách, takže máte garantovaný výnos, či už sa neskôr rozhodnete byt predať alebo ho dáte do prenájmu. Nižšia nákladovosť, moderné vybavenie, pri správnom ošetrení zmluvy možnosť reklamovať a dosiahnuť nápravu atď., to všetko vás len presvedčí, že investícia do nehnuteľnosti má zmysel.
